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En los últimos meses el término condohotel ha gozado de una presencia poco habitual hasta entonces en los medios de comunicación no especializados. El mérito se lo debemos al proceso de gestación del recientemente aprobado Decreto Ley 1/2009, de 30 de enero, de medidas urgentes para el impulso de la inversión en las Islas Baleares -más conocido popularmente como "Decreto Nadal"-, aunque finalmente no haya recogido previsión alguna en relación con esta figura jurídica.

Pero ¿Qué es un condohotel? El término condohotel procede de la fusión de las palabras inglesas condominium y hotel, y constituye una fórmula híbrida entre el modelo hotelero y el residencial. Haciendo abstracción de las diversas estructuras jurídicas de inversión/explotación, fundamentalmente interviene un promotor inmobiliario que vende las habitaciones de un hotel ("unidades condo") a inversores particulares (cualquiera de nosotros) y, posteriormente, estas habitaciones son cedidas en gestión por sus propietarios a favor de una empresa hotelera que las explotará conjuntamente. En consecuencia, los condohoteles son establecimientos turísticos de carácter hotelero cuya característica principal es que las habitaciones -o apartamentos- que la componen son titularidad de inversores particulares y se hallan explotados y gestionados de forma conjunta. Es importante no confundir esta figura jurídica con otras afines como puede ser la multipropiedad o timesharing en las que, entre otros aspectos, sólo se adquiere un derecho de uso temporal durante un determinado período de tiempo que oscila normalmente entre 30 y 50 años. En la fórmula del condohotel se adquiere por compraventa un inmueble cuya titularidad se inscribirá en el Registro de la Propiedad. También son distintos los sistemas establecidos para sufragar los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros que, en el régimen de condohotel son asumidos generalmente por la entidad gestora de forma que el propietario no debe preocuparse en ningún momento de su gestión. Las ventajas para los distintos sujetos que intervienen son claras. El promotor obtiene el beneficio correspondiente a su actividad y dispone de oportunidades de inversión, tanto en nuevos proyectos como en la reconversión y actualización de establecimientos obsoletos. El gestor hotelero obtiene ingresos derivados de su gestión especializada ocupando las habitaciones en los períodos que no disfruta el propietario y sin necesidad de realizar una gran inversión inmobiliaria. Por último, el propietario dispone de una segunda residencia para determinados períodos del año, con la posibilidad de disfrutar de los servicios y zonas de ocio del hotel (restaurantes, spas, piscinas, gimnasios, etc.) a precios reducidos, y además puede obtener una rentabilidad de la unidad cuando no la utiliza. Como hemos comentado, el propietario tiene un derecho real de propiedad susceptible de ser transmitido a terceros, sin embargo, el derecho al uso de la habitación es restringido (por ejemplo, un mes al año, de forma continua o discontinua), excluyendo en general aquellos meses de verano en los que la demanda hotelera es mayor y la entidad gestora pueda obtener una mayor rentabilidad. Es por tanto un producto pensado para aquellas personas que dispongan de mayor flexibilidad para organizar sus vacaciones. La rentabilidad obtenida por el propietario será distinta en cada caso concreto pudiendo depender tanto de la propia rentabilidad del establecimiento, de la eficacia de la gestión empresarial así como del acuerdo concreto de reparto de resultados que se establezca entre los propietarios y el gestor hotelero. No obstante lo anterior, uno de los inconvenientes más relevantes de este modelo vacacional es su falta de regulación jurídica -tanto a nivel estatal como autonómico-, que contribuye a crear cierta inseguridad en su implantación. Aspectos tales como el supuesto uso residencial en suelo de uso terciario hotelero, la garantía de la unidad y continuidad en la explotación turística del inmueble, la publicidad registral del régimen de condominio hotelero o el tipo de licencias necesarias para operar son aspectos esenciales que, entre otros, sería aconsejable que la ley clarificara, tanto desde el punto de vista empresarial como de los inversores privados. A diferencia de países como Estados Unidos o Francia, en España la incertidumbre legal ha frenado en cierta forma el desarrollo de los condohoteles, aún así han sido varios los grupos hoteleros que han establecido hoteles en condominio en diferentes zonas del territorio nacional y se prevé que a finales de 2009 exista en nuestro país una oferta cercana a las 7.000 plazas. Este tipo de desarrollos pueden ser una buena alternativa desde el punto de vista de la creación de empleo, la desestacionalización turística y la racionalidad en la ordenación urbana y turística. Probablemente en el medio plazo asistiremos a un desarrollo normativo adecuado de esta figura que conllevará sin duda alguna una consolidación de este modelo de negocio, con gran potencial en zonas de turismo costero como nuestras Islas y también en el sector urbano de grandes ciudades.


 
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